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2017年9月29日 星期五
樓市調控鬥耐力 十九大後有絕招
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國慶中秋長假,中央以至各地政府嚴陣以待,紛紛出台限售等措施,以防樓價在這銷售旺季再度升溫。

去年,中央多次警告過熱的樓市是中國經濟最大的風險,並嚴令各地政府要遏抑樓價,樓市降溫卻仍隱隱欲動。官方、發展商及居民現在是鬥耐力,對樓市預期各有不同;民間估計需求仍在、庫存接近均衡,行政措施只能壓得樓價一陣。

但不能忽視的是,中央對調控樓市的決心,十九大之後,長效機制將會陸續出台,最大的絕招是定向加息,令加槓桿貸款者負擔大增。這場樓市攻防戰還要持續一段時間,才能看到明確的趨向。

樓市「五限」 惟置業熱情不減

目前內地樓市已進入「五限時代」,即限購、限貸、限價、限售及限商,可說是十分嚴厲。但是,居民買樓熱情仍不見得大幅降溫,大家仍想方設法買樓。

以限貸為例,房貸難借,不少人紛紛改借消費貸款買樓。消費貸本質是短期信用貸款,據了解,目前各家銀行均有推出,24小時內審批放貸,無抵押無擔保,可以全部取現,一般有安定職業者大概可借30萬至50萬元,有人向兩三家銀行借消費貸款,就足以夠交首期了。

多位市場人士的估算顯示,今年3月以來,新增異常短期消費貸在3,700億元(人民幣,下同)到6,200億元,由於放貸條件寬鬆,到底流入樓市的數額有多少很難估計。

證券時報:去庫存須防過頭

在發展商方面,今年各地政府雖然在投地上加了不少條件,例如規定所建樓宇必須有一定百分比不能出售,只能自用或出租,最極端的甚至去到百分百,但仍無阻發展商投地熱情。以其中一個熱點杭州為例,至今該市的土地出讓金已超過去年全年,今個月的地價更屢破紀錄。

事實上,發展商在調控下仍熱衷投地,其中一個主要原因是住宅庫存已去到警戒綫。按國家統計局數據,2015年末全國住宅待售總面積是4.52億平方米。兩個月後也即2016年2月末,全國住宅庫存量達到歷史頂峰4.66億平方米。

自此之後,全國住宅庫存量不斷下降,2016年末降至4.03億平方米,到今年8月末繼續降至3.32億平方米。

根據一些研究機構的推算,3.32億平方米的住宅待售面積大致對應了12個月左右的去化周期。而根據住建部和國土部今年4月聯合下發的通知,消化周期在12個月至6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

由此可見,在經歷了一段時間去庫存之後,內地樓市供應又趨緊張;如果從供需角度來看,樓價也跌極有限。《證券時報》前天頭版發評論就指,住宅去庫存謹防過了頭。

定向加息倘出台 購房成本增

當然,中央對調控樓市抱有很大的決心,皆因火熱的樓市已綁架了中國經濟。十九大前以穩為先,十九大之後不但五限還會持續,房產稅、租購同權、財稅改革、增加公租房等等都會陸續加碼。

最後還有一絕招,是定向加息。通過加息,持續抬高購房者的月供成本,讓那些通過首付貸、消費貸激進加槓桿的投資者,或吐貨或退場。

樓市是個複雜的問題,也是民生大問題,中央一定不會在此鬆手,調控大方向一定不會變,差異只在於推進的速度,在市場與官方的博弈中,大家不應抱有不切實際的期望。

撰文

:

高青

欄名

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國情知聞

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