辣招成效漸顯？ 京二手樓市現違約

北京上周提高二套房首期，穩定日益升溫的二手樓市場逐漸見效，近日睇樓客明顯減少，觀望買家增多，而面對增加的數以百萬元（人民幣，下同）計首期，已出現違約個案。業內人士表示，目前估計約1萬單已成交但未網簽的合約，由於受新政影響算不可抗力，將不用承擔違約金，預計違約概率將大大增加，短期北京樓市交易量將下滑，樓價上漲勢頭將獲有效遏制。

北京市住建委等部門上周五（17日）聯合發布通知，實行「認房又認貸」政策，只要在全國有過住房按揭記錄，不管名下有房無房，都按二套房計算，購買普通住宅時首付不低於60%，購買非普通住宅首付不低於80%，且貸款最高年限縮短至25年。從目前情況看，五環內基本為非普通住宅，這意味著以房換房買家新政後首付比將提高4成左右，牽扯到數百萬元資金。

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首期大升 買家急籌錢

《中國證券報》報道，多家房產中介門店顧客人數明顯減少，有經紀人表示，二手房成交量和看房量都有明顯下降，同時出現了違約的情況。另據《證券日報》報道，好多客戶都有違約的打算，目前只能盡量協調，看業主主能否降價，實在湊不出首付的客戶，就只能違約了。

據北京王先生稱，自己目前的房子在東五環附近，為了孩子上學，最近定下了一套南二環的兩居室，但由於曾用過貸款，新政後首付直接提高到80%。他已有解約念頭，主要是湊錢有壓力，而其原本房子的買家，也在考慮是否繼續履行合約。事實上，新政後像王先生賣不出去也買不進來的情況並非少數。

麥田房產法務部分析，如確實因新政影響，首付增加而不具備購買能力的，則買受人有權解除合同。根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》，屬於正常解約，無需承擔違約責任。

新政算不可抗力 違約無需承責

鏈家研究院院長楊現領表示，影響最大的是已成交但未網簽的群體（保守估計有1萬單左右），要注意後期的違約風險。據了解，2月份至新政前，預計北京全市二手樓成交量共計超過35000套，其中近30%屬於尚無法辦理網籤的情形。

華泰證券認為，短期可能引發部分改善需求違約，對成交量有影響，但不影響價格。原因在於改善需求中的學區房需求偏剛需，受價格影響較小；而其他類型的改善性需求，在換房需求減弱的同時也會減少供給。

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此外，業內人士預計，短期內政策調控的基調不會轉變，預計調控範圍有擴大趨勢；樓價短期內可能不會出現明顯變化，部分非核心區域房源價格將面臨調整。