深圳二手樓8月成交量近10年新低 見底言之過早?

經濟脈搏 16:45 2021/09/05

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近年火熱的深圳二手樓市,在連續的高壓調控下徹底降溫。最新數據顯示,當地8月二手樓成交按年暴跌逾八成,單日數量不到去年同期1/4,創下近10年來新低。成交價截至7月也錄得三連跌,包括近期主要整頓的學區樓。市場人士指,政府正向供應「動刀」,繼續壓低市場預期,樓市或未真正見底。

深圳住建局數據顯示,上月深圳全市二手樓量僅2,043套,相較去年11,322套,跌幅達81.96%;成交面積19.54萬平方米,跌幅達79.96%。這是自2011年8月以來,同期成交量首次低於3,000套。從單日看,往年每日成交量基本不低於400套,個別日子甚至迫近700套,而上月僅在100套上下波動。從成交價格看,7月二手樓成交銷售價格指數為99.6,按年下跌0.4個百分點,連跌三個月。受學區政策調控,當地曾經的「硬通貨」學區樓,掛牌價也普遍回調。

《證券時報》報道,當地二手樓成交量在年初見頂後,半年來大幅下跌了63.5%,這與2月推行的官方指導價政策關係密切,該政策要求中介掛牌價不得超過官方的建議,在銀行按照指導價貸款下,個人購二手樓首付額提高,對於比較依賴貸款的買家來說,政策的作用十分明顯。

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最新的學區調控,則令價格跌幅進一步擴大。在深圳的八卦嶺、園嶺、百花等優質學區樓區,主動降價的樓盤愈來愈多,部分降價幅度甚至會超過20%。8月初,深圳福田百花片區內的某場法拍中,還出現了七折出售流拍的情況,二拍最中單價更低於參考價。但有觀點認為,核心城市二手樓價上升的主因,還是新樓供應的不足,政策調控主要目的是整頓市場紀律,短期來看並不會對價格產生顯著影響,二手樓市面臨的下行壓力,主要來源於資金端的按揭額度承壓。

Q房網數據研究中心指,深圳8月底22宗集中供應宅地重新掛牌,提出強化「房地聯動」,下調住屋銷售限價等一系列措施。從一級市場開始,樓價穩中有降預期已經形成。有人認為,這只是拐點的開端,深圳樓市還未見底,原因之一在於成交數據具有滯後性。從一綫中介的反饋看,實際成交情況可能更冷。

分析指,以往限購限貸的措施,本質是限制消費側,讓一二手樓的購買變得低頻緩慢,讓槓桿下降。然而,此輪第二次集中供地下調土地「麵價」,是從供給側「動刀」,會讓大家形成「麵包價」也下調的預期,市場觀望情緒會更濃,見底還言之過早。

 

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責任編輯:陳建錫

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