深圳二手樓8月成交量近10年新低 見底言之過早？

近年火熱的深圳二手樓市，在連續的高壓調控下徹底降溫。最新數據顯示，當地8月二手樓成交按年暴跌逾八成，單日數量不到去年同期1/4，創下近10年來新低。成交價截至7月也錄得三連跌，包括近期主要整頓的學區樓。市場人士指，政府正向供應側「動刀」，繼續壓低市場預期，樓市或未真正見底。

深圳住建局數據顯示，上月深圳全市二手樓量僅2,043套，相較去年11,322套，跌幅達81.96%；成交面積19.54萬平方米，跌幅達79.96%。這是自2011年8月以來，同期成交量首次低於3,000套。從單日看，往年每日成交量基本不低於400套，個別日子甚至迫近700套，而上月僅在100套上下波動。從成交價格看，7月二手樓成交銷售價格指數為99.6，按年下跌0.4個百分點，連跌三個月。受學區政策調控，當地曾經的「硬通貨」學區樓，掛牌價也普遍回調。

《證券時報》報道，當地二手樓成交量在年初見頂後，半年來大幅下跌了63.5%，這與2月推行的官方指導價政策關係密切，該政策要求中介掛牌價不得超過官方的建議，在銀行按照指導價貸款下，個人購二手樓首付額提高，對於比較依賴貸款的買家來說，政策的作用十分明顯。

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最新的學區調控，則令價格跌幅進一步擴大。在深圳的八卦嶺、園嶺、百花等優質學區樓區，主動降價的樓盤愈來愈多，部分降價幅度甚至會超過20%。8月初，深圳福田百花片區內的某場法拍中，還出現了七折出售流拍的情況，二拍最中單價更低於參考價。但有觀點認為，核心城市二手樓價上升的主因，還是新樓供應的不足，政策調控主要目的是整頓市場紀律，短期來看並不會對價格產生顯著影響，二手樓市面臨的下行壓力，主要來源於資金端的按揭額度承壓。

Q房網數據研究中心指，深圳8月底22宗集中供應宅地重新掛牌，提出強化「房地聯動」，下調住屋銷售限價等一系列措施。從一級市場開始，樓價穩中有降預期已經形成。有人認為，這只是拐點的開端，深圳樓市還未見底，原因之一在於成交數據具有滯後性。從一綫中介的反饋看，實際成交情況可能更冷。

分析指，以往限購限貸的措施，本質是限制消費側，讓一二手樓的購買變得低頻緩慢，讓槓桿下降。然而，此輪第二次集中供地下調土地「麵粉價」，是從供給側「動刀」，會讓大家形成「麵包價」也下調的預期，市場觀望情緒會更濃，見底還言之過早。

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責任編輯：陳建錫