內地爛尾樓停貸潮 專家建議調整「三條紅線」並設地產基金

經濟脈搏 15:25 2022/07/14

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內地多地爛尾樓業主近期集體「停貸」潮引起廣泛關注,面對房地產業當前的困局,官媒引述內地專家建議成立「地產行業健康發展穩定基金」,同時調整「三道紅線」政策。

《證券時報》今日(14日)引述中銀證券首席經濟學家徐高分析,房地產業是實體經濟對貨幣寬鬆最敏感的行業,過去貨幣政策一放鬆,地產業融資就明顯改善。但最近一年利率早就下降,房市開發資金非但未上升,反而越走越弱。目前來看,貨幣寬鬆並未傳導至地產融資。

內地「三條紅線」政策引發地產業陷惡性循環

徐高認為,主要原因是「三條紅線」政策觸發整個地產下行之後進入一種自我加強的循環。一方面是地產開發商資金鏈收緊,信用風險上升;另一方面是地產外部人士對地產行業信心喪失。

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具體表現為銀行對地產開發商惜貸,尤其是對民營開發商惜貸,也表現為購房者推遲購房,因為買房可能拿不到期房,最後變成爛尾。這種格局下,地產行業已經進入一種惡性循環。

中國人民銀行和住建部監管部門2020年8月召開重點房地產企業座談會,會中提出3個監管要求,即「三道紅線」,包括:剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。

北京大學國家發展研究院院長姚洋也認為,房地產短期下降大,原因就是「三道紅線」,「主要是好多房地產企業的流動性不行了,老百姓是理性的,擔心企業可能要倒掉」,所以購屋意願大大下降,長期信貸下降。

姚洋也直言,下半年房地產業若想持續復甦,「三道紅線」政策有必要調整。

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他舉例,「第一條紅線是剔除預收款後的資產負債率不超過70%,房企依賴預收款也許不對,但應該給它時間調整,不能立即說預收款不能算你的資產了,大概一半房企都踩了這條線」。

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他說,由於「三道紅線」限制,房企被分成4個檔次,最好的綠檔房企信貸也只能增加15%,其他全是限制,因此上半年房地產信貸下降53%,「斷崖式的下降」。

恢復市場信心為當務之急

對於困境如何解決,徐高認為,單靠貨幣放鬆已無法在短期內解決房地產業的問題,建議成立「地產行業健康發展穩定基金」來擺脫地產行業當前困局。

如,基金規模1萬億元,政府財政可以出1000億元,再從金融機構募資9000億元,用這個基金來入股民營房企成為小股東,這樣銀行會覺得有國有資金進去了,敢給它放款了,然後老百姓也敢買房子了,這個惡性循環就被打破了。當行業進入正常狀況後,這個基金可以及時獲利退出,不要追求長期持股。

徐高補充說,其實中國現在金融市場不缺錢,流動性非常充裕,金融機構現在面臨的問題是資產荒,找不到非常優質的資產把資金配置出去,然後房地產也不敢配,怕變成壞賬,如果政府信用能夠進來,行業預期就為之一變,行業能夠很快恢復正常。現在市場缺的是信心,首先要把信心恢復了。

責任編輯:李冰琪

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