盛松成:當前樓市正處轉折點 未來不可能再大幅拉動經濟

經濟脈搏 15:42 2022/07/29

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內地房地產陷爛尾樓風波,在中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成看來,中國的房地產市場目前正處於一個轉折點,市場運行的底層邏輯已經發生變化,未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長,而當前則應避免房地產風險的傳染和蔓延。

盛松成認為,內地房地產市場的底層邏輯已發生變化的原因和兩項重要的政策有關:一個是「三道紅線」,一個是「房地產貸款集中度管理制度」。

他續指「三道紅線」政策,主要是針對房企的高杠桿問題,實際上就是房企的有息負債和資產相比,不能超過一定比例,超過一定比例就不能再貸款。(三道紅線分別指:(1)扣除預收款後的資產負債率超過70%;(2)凈資產負債率超過100%;(3)現金短債比小於1倍。)

而「房地產貸款集中度管理制度」,針對的則是銀行業金融機構。這一制度的長遠意義在於限制了房地產行業對信貸資源的擠占,並實際上設置了房地產對全社會資源的占有上限,使資源更多流向先進製造業和現代服務業。

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這兩項政策的出台,他相信是經過深思熟慮的。儘管現在房地產行業遇到困難,也不應該廢除,但可以考慮放緩推進的節奏。

疫情阻礙了房地產復甦態勢

本輪疫情對於房地產市場最大的衝擊就在於復甦態勢可能因此而受阻。一是房地產開發投資下降;二是房地產銷售受到嚴重衝擊;三是行業預期進一步惡化。

他認為,應逐步推動中國經濟從「投資拉動」向「消費驅動」轉型,但短期內仍應重視投資對經濟增長的支撐作用,因為投資見效更快。也要處理好短期穩增長和中長期轉型之間的關系。因為只有短期增長穩定了,才能為長期的結構性改革創造條件,二者並不矛盾。

房地產調控可繼續適度放鬆

對於爛尾樓風波,他認為不會演變成一場房地產大風險。他說,銀保監會7月14日有關部門負責人表示,將引導金融機構市場化參與風險處置,加強與住建部門、人行工作協同,支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」工作,依法依規做好相關金融服務,促進房地產業良性循環和健康發展。在此之前,沒有如此強調過這麽多「相關方面」一起參與。所以他相信,目前的風險也會最終過去。

盛松成:當前樓市正處轉折點 未來不可能再大幅拉動經濟

他認為,目前房地產調控的主要目標有三個:一是防風險,這是第一位的,要防止房企之間及房企對上下遊企業的風險傳染和房地產對金融的風險傳染。二是滿足剛性和改善性需求,保護住房消費者合法權益,「保交樓、保民生、保穩定」。三是保持房地產市場的平穩發展,以防拖累經濟。

關於具體措施,他表示,首先,繼續從需求端邊際放鬆房地產調控是現實的舉措,各地要靈活把握因城施策和全國統一政策的平衡,在緩解疫情影響的同時鞏固已經取得的調控成果。

其次,在當前房企風險突出的情況下,建議在不改變房企去杠桿政策目標下,適當延長去杠桿的周期,三道紅線和貸款集中度管理可適當放緩。據他看來,目前這兩個政策並沒有繼續收緊,如果繼續收緊的話,房地產業將會面臨更大困境。

責任編輯:李冰琪

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