高善文：中國樓市已嚴重超調 均值回歸當屬必然

安信證券首席經濟學家高善文博士表示，當下的困難局面是疫情造成的疤痕效應和房地產市場流動性壓力蔓延之間交互作用產生的結果。不過，目前中國房地產市場可能已經明顯超調，未來的均值回歸當屬必然。

高善文發文稱，疤痕效應至少包括兩個方面。一是疫情管控對微觀經濟主體資產負債表的衝擊和破壞，二是疫情對民眾造成的心理創傷。這使得民眾至少在一段時間內更加厭惡風險，行為更加保守，更傾向於增加儲蓄。

而房地產市場的調整反映了政策調控和房地產自身經營模式之間的衝突。「疫情衝擊以及此後的疤痕效應加劇和擴散了房地產市場的流動性壓力，房地產市場的流動性壓力加劇了經濟和金融市場的調整，反過來擴大和惡化了微觀經濟主體資產負債表所遭受的衝擊，從而形成兩者交互作用和相互強化的過程。」他說。

不過，高善文認為，目前中國房地產市場可能已經明顯超調，未來的均值回歸當屬必然，不確定的主要是時間。

他預測，中國長期房地產投資的中樞也許會在8%左右，至少不低於7%。而從當前房地產投資的絕對水平來看，2024年，房地產投資佔GDP的比重預計會跌破6%，也許會跌到5.5%、5.7%的水平。如果將7%作為合理中樞的下端，那麼現在房地產市場的投資毫無疑問已經明顯低於它的長期合理中樞。

高善文指出，籌資性現金流大幅失血是行業出現危機最重要原因。行業經歷了債權人的擠提，使得行業持續經歷了大幅度的失血，現金的長期持續巨額連續流出。2021年、2022年上市房企的籌資性現金流是正常水平的-200%、-170%，今年是正常水平的-120%。

樂觀來看，明年上半年地產流動性風險有望顯著改善，可持續關注房企現金流改善、頭部房企恢復市場籌資行為等信號。

責任編輯：袁瑋婧